리모델링 총회 질문, 사업비·공사범위·일정 세 축으로 나눠야 하는 이유

총회 소집 통보를 받고 자료를 펼쳤을 때, 숫자와 도면 사이에서 "뭘 물어야 하는지조차 모르겠다"는 막막함이 먼저 찾아오는 분들이 많습니다. 법무법인 서앤율에서 리모델링 분쟁을 다루다 보면, 정작 총회가 끝난 뒤 "이 항목을 왜 그냥 넘겼을까"라며 찾아오는 조합원이 훨씬 많습니다. 사업비·공사범위·일정은 질문의 성격이 전혀 다릅니다—하나를 잘못 묻거나 순서를 바꾸면, 총회 결의 자체의 효력이 흔들리는 상황으로 번지기도 합니다. 이 글 한 편으로 세 가지 질문을 어떻게 구분하고, 어느 시점에 어떤 권리를 행사해야 하는지 스스로 판단할 수 있습니다.

총회 의결 없이 체결된 계약, 정말 무효가 되나요?

결론부터 말하면, 무효로 판단되는 경우가 많습니다. 총회 의결 없이 '조합원에게 부담이 되는 계약'을 체결하면 상대방이 사정을 알았는지와 무관하게 효력이 없다는 것이 대법원의 일관된 입장으로 알려져 있습니다.

K씨(가명·50대·직장인)는 조합 임원들이 총회 의결 없이 공사비를 12% 증액한 계약을 체결했다는 사실을 총회 자료 검토 중 발견했으나, 조합 측은 "이사회 결의로 충분하다"며 묵살했습니다. 대응하지 않았다면 증액된 분담금 수천만 원이 그대로 확정됐을 가능성이 큽니다. 반면 같은 단지 L씨(가명·40대·직장인)는 총회 전 서류 열람권으로 계약서 원본을 확인하고 총회 당일 이의를 제기했습니다. 하급심은 총회 의결 없이 체결된 증액 계약의 효력을 부정했고, L씨를 포함한 조합원들은 분담금 조정의 실마리를 잡았습니다.

총회 결의 효력을 다투는 세 가지 경로

사업비·공사범위·일정, 세 질문을 어떻게 구분해 준비해야 하나요?

① 사업비 — 공사비 검증 권리를 먼저 확인하세요

2025년 8월 국회 본회의를 통과한 주택법 개정으로 조합원 1/5 이상이 요구하면 한국부동산원·LH에 공사비 검증을 의뢰할 수 있는 것으로 알려져 있습니다. 사업시행인가 전 공사비가 당초 계약 대비 대체로 5% 초과 증액된 경우, 인가 후에는 통상 10% 초과 시 검증을 요청할 수 있으며, 검증 후 추가로 3% 이상 재인상되면 재검증을 요구할 수 있는 경우가 많습니다. 총회 전 최소 2~3주 앞서 사업비 내역서와 당초 계약서를 비교해 증액률을 직접 산출해두는 것이 첫 번째 준비입니다.

② 공사범위 — 허가 첨부 서류와 설계 개요가 일치하는지

주택법은 리모델링 허가 신청 시 설계 개요·공사비·조합원 비용분담 명세를 결의서에 담아 구청장에게 제출하도록 규정하는 것으로 알려져 있습니다. 총회에서 의결된 공사범위와 허가 신청서의 설계 개요가 다르다면 그 괴리 자체가 결의 하자 근거가 될 수 있습니다. 2025년 개정으로 85㎡ 초과 가구 분할과 인접 단지 공동 리모델링이 허용된 것으로 알려져 있으므로, 분할 대상 가구와 공동 추진 범위가 총회 자료에 명확히 표시됐는지도 확인하세요.

③ 일정 — 3년 기한과 해산 의무를 반드시 짚으세요

2026년 9월 8일 시행 주택법 개정으로, 조합 설립인가일로부터 3년 이내 사업계획승인을 받지 못하면 총회에서 해산 여부를 의결해야 하는 것으로 알려져 있습니다. "언제까지 사업계획승인을 받을 계획인가"를 묻고, 설립인가일을 기산점으로 잔여 기간을 직접 계산해두세요. 일정 지연 시 추가 분담금 발생 가능성과 해산 시 비용 정산 기준도 함께 확인해야 합니다.

총회 자료에 허위가 있을 때, 형사 대응은 어떤 경로로 가나요?

사업비·공사범위 자료가 허위로 작성됐다면 민사(결의 무효)와 형사(사기·업무방해)를 동시에 검토해야 합니다.

형법 제347조는 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 경우 처벌하도록 규정합니다. 이득액이 5억 원 이상이면 특정경제범죄 가중처벌법 제3조에 따라 3년 이상 유기징역, 50억 원 이상이면 무기 또는 5년 이상 징역으로 가중됩니다.

사기죄 성립을 위해 실제 조합원에 대한 기망 행위가 있어야 하므로, "누가, 어떤 방식으로, 어떤 조합원에게 허위 정보를 전달했는가"를 특정하는 것이 고소장 작성의 핵심입니다. 형법 제314조는 위계 또는 위력으로 사람의 업무를 방해한 경우 처벌하도록 규정합니다.

형사 대응 3단계 행동 지침

첫째, 총회 소집 공고문·사업비 내역서·회의록·계약서 원본을 즉시 열람·복사해 보전하세요. 둘째, 허위 기재가 의심되는 항목을 당초 설계 도면·계약서와 대조해 구체적인 차이를 정리하세요. 셋째, 피고소인(임원)별로 행위 사실과 기망 방법을 구분해 고소장을 작성하세요. 민사 가처분을 병행하면 실질적인 집행을 막을 수 있습니다.

자주 묻는 질문

리모델링 총회 질문, 사전에 서면으로 제출해야 하나요?

반드시 그런 것은 아니나, 총회 1~2주 전 서면 질의를 제출하면 조합이 공식 답변을 남겨야 하는 압박이 생겨 증거 확보에 유리합니다.

공사비 검증 요청에 드는 비용과 기간은 어떻게 되나요?

한국부동산원·LH를 통한 검증은 통상 수개월이 소요되며, 조합원 1/5 이상의 서명 요구서 제출이 선결 조건으로 알려져 있습니다. 구체적인 절차는 사안 검토 후 안내 가능합니다.

총회 의결 후 2개월이 지났는데 결의 취소를 다툴 수 있나요?

취소소송은 지체 시 사실상 추인 위험이 있으나, 의결정족수 미달·소집 절차 하자 등 무효 사유에 해당하면 사안에 따라 기간과 무관하게 다툴 수 있는 경우가 많으므로 하자의 성격부터 확인하세요.

조합 임원이 사업비를 허위 기재했을 때 합의하면 형사 처벌이 면제되나요?

사기죄는 반의사불벌죄가 아니므로 합의해도 기소 여부는 검사의 판단에 달립니다. 합의는 양형에서 유리한 사정으로 고려될 수 있으나 처벌 면제를 보장하지는 않습니다.

설립인가일이 3년을 넘겼는데 총회가 해산 의결을 하지 않으면 어떻게 되나요?

2026년 9월 8일 시행 주택법 개정으로 해산 의결 의무가 생긴 것으로 알려져 있으며, 이를 이행하지 않으면 관할 행정청의 시정 명령과 조합 운영에 대한 법적 문제로 이어질 수 있습니다.

이 신호가 겹친다면, 혼자 판단하지 마세요

아래 중 하나라도 해당한다면, 결의 집행 전 빠르게 점검이 필요한 상황입니다.

• 총회 전 사업비 내역서·계약서를 열람 요청했으나 거부당했다
• 공사비가 당초 계약 대비 5%(인가 전) 또는 10%(인가 후) 이상 증액됐는데 총회 의결 없이 계약이 체결됐다
• 설립인가일로부터 3년이 지났는데 사업계획승인도, 해산 총회도 소집되지 않았다

리모델링 분쟁에서 결과를 가르는 지점은 '자료 열람 시점'과 '가처분 신청 타이밍'입니다. 총회 결의가 집행되기 전, 하자의 성격을 먼저 구분하고 민사·형사 경로를 함께 설계하는 것이 실무에서 방향을 잡는 핵심입니다.

이 글은 법무법인 서앤율 소속 변호사가 작성·검토했습니다(대한변호사협회 등록 변호사). 본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적인 사건에 대한 법률 조언이 아닙니다. 개별 사안은 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.